Výhody a nevýhody exkluzivní (výhradní) a neexkluzivní (nevýhradní) smlouvy

EXKLUZIVNÍ PRODEJ

Exkluzivní smlouva zvyšuje šanci prodávajícího na lepší dosaženou cenu a současně zvyšuje šanci nemovitost úspěšně prodat. Jedině touto cestou má makléř šanci plně hájit zájmy prodávajícího bez obavy, že za to bude "potrestán" tím, že mu obchod někdo po vynaloženém úsilí "vyfoukne".

I když to není na první pohled zřejmé, tím, že je smlouva exkluzivní, dává šanci realitnímu makléři využít širší paletu nástrojů k prodeji nemovitosti a současně vylučuje, že základním argumentem prodeje bude jen nejnižší cena v porovnání se srovnatelnými nemovitostmi. Stačí si uvědomit, že makléř získá odměnu pouze v případě úspěšného prodeje nemovitosti - do té doby pracuje zadarmo a nemá žádnou jistotu dosažení výdělku. Logicky pak platí, že pokud nemovitost není nabízena exkluzivně, dojde nejen k tomu, že se jakákoliv realitní kancelář snaží minimalizovat náklady a úsilí spojené s prodejem (kdokoliv další může makléře předejít nebo obejít a on pak za své úsilí nedostane nic) ale současně, přesně z popsaného důvodu, nebudou využity některé úspěšné koncepty nabízení dané nemovitosti a tudíž bude o ně snížena šance prodat za dobrou cenu. Stejně tak exkluzivní smlouva zvyšuje šanci na prodej také tím, že nakonec bude kupce hledat daleko širší okruh makléřů - pokud má konkrétní makléř svoje postavení zajištěno právě exkluzivní smlouvou pak neváhá zapojit do prodeje všechny své kontakty mezi realitními makléři a kromě obvyklých inzerátů pak realizuje i dalšími neveřejnými kanály.

NEEXKLUZIVNÍ PRODEJ

Makléř má omezené možnosti pro vyjednávání o nejvýhodnější prodejní ceně. Makléři ostatních RK často s cílem prodat nemovitost zkreslují informace o nemovitosti a záměrně snižují prodejní cenu (nejistá výše ceny nemovitosti při prodeji znamená nižší důvěryhodnost pro potencionálního kupce). Má-li přesto zájemce o koupi zájem, pak také z několika nabídek různých RK vybere tu, která má nejnižší cenu (tu některé RK záměrně mají sníženou, aby si je zájemce vybral, i když si s majitelem dohodli cenu jinou. Následně  majiteli volají, že mají jistého zájemce, ale musí to být za inzerovanou sníženou cenu). Zájemce již nikdy nepřistoupí na cenu, kterou majitel původně chtěl, když vidí, že je někde inzerována cena nižší. Nízká důvěryhodnost nabídky (strach, nedůvěra a malý zájem potencionálních kupujících). Nemovitost se objevuje v inzerci s různými prodejními cenami, plochami a nestejným popisem.. Makléři různých RK s cílem získat nemovitost pro prodej často nabízejí nižší provize (malé investice do propagace nemovitosti, nízká kvalita poskytovaného servisu a makléřů, malé záruky).